오피스텔은 주택으로 보아야 하는가?

대법원 판례 2023두47435(23. 11. 16.) - 지방세법 제105조(과세대상)

A는 자신의 임대사업에 사용할 목적으로 오피스텔(전용면적 21.26㎡) 수 개를 취득하였다. 그리고 임대사업자로 등록을 하면서 각 오피스텔을 '40㎡이하의 준주택형 단기임대사업자'로 등록하였다. ○○구청은 이를 주택으로 보아 재산세를 부과하였고, A는 주택법에 따라 오피스텔은 업무시설이지 주택이 아니라고 주장하여 위 재산세의 부과를 취소해달라며 소송을 제기하였다.

 

지방세법 제105조는 재산세를 부과할 수 있는 대상은 무엇인지에 대해서 정의하고 있다.

지방세법
제105조(과세대상)  재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

 

과거 형법에서 구성요건을 해석하는 것이 얼마나 엄밀해야 하는지 다뤘던 포스팅이 있다. 살인죄의 한 구절인 '사람을 살해한 자'에서 사람이란 그 상황에 따라 내가 생각했던 것보다 더 깊은 통찰을 필요로 할 수 있다는 점에 관한 내용이다. 해당 링크를 통해 한번 읽어보는 것도 좋을 것이다.

 

법은 다르지만, 그 요건에 대한 해석이 엄격해야 함은 변함이 없다. 우리가 보통 주택이라 말하는 것은 그냥 우리가 살고 생활하는 공간이라 정의하겠지만 상황에 따라서는 그런 모호한 해석이 불합리하다 느껴질 수 있다. 당장에 위의 법에 따라서라도 주택이면 매년 재산세를 납부하여야 하니 그 해석에 대해서는 모두가 공감할 수 있고, 당연히 납득이 가능한 방향으로 규정하여야 한다. 오피스텔은 사람에 따라선 "거주공간이나 다름 없으니 주택이지!"라 할 테지만, 또한 실제로 이를 사업장으로 사용하고 있는 사람 입장에서는 "여긴 내 사업공간인데 이게 무슨 주택이냐!"하면서 재산세 대상이 되는 것에 반대할 것이다.

 

세법은 언제나 실질과세를 원칙으로 하고 있다. 이번엔 어떤 식으로 실질과세의 원칙을 지키려 하였는지 확인해보도록 한다.

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주택은 어떻게 정의내리는가?

그럼 우선 주택이란 무엇인가?에 대해 정의해야 한다. 단순히 살고 생활하는 공간을 주택이라고 모호하게 생각해보자. 극단적인 예를 들어, 잠시 살 곳이 없어 노지에 텐트를 치고 잠시 지내고 있는 甲은 주택에서 살고 있는가? 대부분의 사람은 아니라고 할 것이다. 그럼 잠시 사는 것이 아니라 텐트를 치고 5년째 살고 있다고 가정해보자. 그렇다면 이 텐트는 주택인가? 그래도 대부분의 사람은 아니라고 할 것이다. 보통 텐트를 주택이라고 하는 경우는 없으니 말이다. 

 

그럼 더 나아가 텐트가 아니라 그것이 캠핑카였다고 가정해보자. 캠핑카에서 10년째 같은 곳에서 상, 하수도 시설을 다 갖추고 생활하고 있다고 가정해보자. 이것은 주택인가? 위의 텐트보다는 적긴 해도 그래도 대다수의 사람은 아니라고 할 것이다. 역시 우리가 생각하는 주택과는 거리가 멀기 때문이다. 그럼 마지막으로 캠핑카가 아니라 이것이 컨테이너라고 가정해보자. 모든 조건은 똑같다. 캠핑카가 그저 컨테이너로 바뀌었을 뿐이다. 이것은 주택인가? 여기에서부터는 조금 의견이 엇갈릴 것이다. 컨테이너에서 산다고 하는 사람들은 주변에서 많이 볼 수 있기 때문이다. 벽이 있고, 천장이 있으며, 조리시설을 갖추고 상, 하수도 시설이 완벽하게 있다는 것은 캠핑카도 컨테이너도 동일하다. 컨테이너가 주택이라 한다면 반대로 캠핑카가 주택이 안 될 이유도 없다.

 

이것이 주택이냐는 질문은 다음의 질문을 한 것과 사실상 같다.

 

'텐트, 캠핑카, 컨테이너 중 재산세를 부과해야할 것은 어떤 것인가?'

 

처음 위 사례를 본 사람은 오피스텔을 신혼집으로 사용하는 세대가 늘어난다는 기사에서도 알 수 있듯이, 대부분 주택같이 사용하고 있으므로 당연히 재산세를 내야 한다고 생각할 것이다. 하지만 컨테이너에 대한 느낌이 다르듯이 오피스텔도 누군가에게는 당연히 주택이 아닌 사유가 존재할 것이다. 그 대상이 아파트일 때보다는 훨씬 다수의 사람이 주택이 아니라고 주장할 수 있다. 그렇다면 이러한 오피스텔이 주택인지 아닌지는 명확히 판단을 할 필요가 있다.

 

주택법에서는 주택을 다음과 같이 정의하고 있다.

주택법
제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

건축법
제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

 

우선 토지에 박혀있으면서 지붕 + 기둥 or 벽을 갖춘 시설물(건축물) 중 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 것을 이야기 하며, 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 

A는 이를 근거로 주장한다. 오피스텔은 단독주택, 공동주택이 아니라 건축법에서 "업무시설"로 분류하고 있기 때문이다.

건축법 시행령 
제3조의5(용도별 건축물의 종류) 
법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다.

[별표 1] 용도별 건축물의 종류
1. 단독주택 …
2. 공동주택
…
14. 업무시설
나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.
2) 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

 

결국 주택법에서 공동주택, 단독주택으로 구분한다고 하였으니, 건축법의 분류상 [별표 1]의 단독주택, 공동주택에 포함되어 있는 건축물이 대상이 되어야 하지, 업무시설로 분류되어 있는 오피스텔은 주택이면 안된다고 주장하는 것이다. 이렇게만 놓고 보면 사실 오피스텔을 주택으로 보지 않고 재산세를 부과하지 않는 것이 더 법에 맞는 해석인 듯하다. 

 

주택의 정의는 법의 취지에 따라 바뀌기도 한다.

주택의 정의에 가장 민감한 분야는 아무래도 양도소득세가 아닐까 싶다. 우리나라는 국민이 거주권을 보장하고, 영세시민이 부동산 시장에 영향을 받아 주택을 구입하기 어려워지는 상황을 막기 위해 1주택에 한해서는 양도소득세를 걷지 않는 일명 '1세대 1주택 비과세 제도'를 운영하고 있다. 하지만 이 비과세 제도를 이용해 투자목적으로 계속 세금을 내지 않고 부동산을 통한 부를 축적한다면, 그것 역시 이 제도의 취지를 크게 벗어난 합법적인 탈세나 다름이 없게 된다. 자신은 전세로 살면서 투자목적의 좋은 아파트의 분양권 또는 집을 산 다음 이를 그대로 시세차익을 남겨 판다면 사실상 이건 투자이지, 거주권 보장을 위한 주택 구매가 아니지 않는가? 반대로 이사가기 위해 현재 집을 둔 상태에서 이사 갈 곳의 주택을 구매하여 어쩔 수 없이 2주택이 된 상황에 기존 주택을 판매하는 경우 1주택이 아니라는 이유로 이를 과세하는 것은 또 이러한 취지에 어긋나는 것이지 않은가?

 

이렇듯, 아무리 주택법, 건축법에서 주택이란 이런 것이다! 라며 정의했더라도, 다른 법에서 그 취지와 목적을 달성하기 위해서는 주택에 관한 해석을 달리할 수 있다. 위와 같이 투기의 목적을 막기 위해 양도소득세에서는 분양권도 주택으로 보는 경우가 존재한다. 그럼 양도소득세에서 주택으로 보는 경우, 이 분양권에 대해서도 재산세를 부과하는가? 그렇지 않다. 재산세에서 분양권은 주택으로 보지 않아 재산세를 부과하지 않는다. 이렇듯 법의 취지와 상황에 따라 같은 권리라도 주택이 되기도 하고 주택이 되지 않기도 한다. 법은 명확해야 한다면서 왜 이렇게 변덕스럽게 규정하고 있는가? 세법의 대원칙인 "실질에 과세하라!"는 원칙은 본래 그런 것이다.

 

 

오피스텔이라도 실질이 주택이면 재산세 과세대상인 주택으로 본다.

지방세법 제106조 제3항에서는 다음과 같이 규정하고 있다.

지방세법
제106조(과세대상의 구분)
③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

 

공부상 등재현황이 업무시설이더라도 이를 주택으로 사용하여 사업이 아닌, 거주를 목적으로 임대사업을 하였다면, 이는 사실상 주택으로 사용한 것이므로 재산세의 과세대상인 '주택'으로 보아야 한다고 판시하였다.

구 지방세법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것) 제119조는 ‘재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.’고 규정하였으므로, 재산세 과세대상인 ‘주택’에 해당하는지 여부는 특별한 사정이 없는 한 공부상의 용도에 관계없이 재산세 과세기준일 현재 사실상 주거용으로 사용되는지를 기준으로 판단함이 타당하다.

원심은, 원고가 이 사건 각 오피스텔을 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 민간임대주택으로 등록한 후 주거용으로 임대한 사실 등 판시와 같은 사정을 인정한 다음, 이 사건 각 오피스텔의 공부상 등재 현황은 일반업무시설인 오피스텔이고, 구 주택법 및 그 시행령이 업무시설에 해당하는 오피스텔을 준주택(주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등)으로 분류하고 있더라도 사실상의 현황에 따라 주택으로 취급하여 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다는 취지로 판단하였다. 원심판결 이유를 관련 규정과 법리, 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 이 사건 각 오피스텔의 법적 성격에 관한 법리 등을 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.